Banyak orang yang berpandangan memiliki rumah sendiri sebagai tujuan hidup yang wajar. Bukan sesuatu yang berlebihan, apalagi mewah. Sekadar tempat pulang yang tidak perlu dikhawatirkan akan berpindah saat masa kontrak berakhir, atau tidak memerlukan izin pemilik rumah setiap kali hendak mengganti cat tembok. Namun, dari cerita mereka yang tengah berupaya membeli rumah saat ini, hampir semua menyampaikan hal serupa. Prosesnya terasa jauh lebih berat dari yang dibayangkan.
Rp852 triliun, tumbuh 4,4 persen
Data Bank Indonesia mengonfirmasi kondisi tersebut. Outstanding Kredit Pemilikan Rumah (KPR) perbankan pada Juni 2026 tercatat sebesar Rp852 triliun, tumbuh hanya 4,4 persen dibanding tahun sebelumnya. Sementara pada Mei, angka pertumbuhannya masih berada di kisaran 4,7 persen. Perlambatan ini bahkan lebih terasa jika dibandingkan secara tahunan, sebab pada periode yang sama tahun lalu pertumbuhan KPR sempat menyentuh angka dua digit, jauh di atas capaian saat ini.
Bukan gejala baru
Tren ini bukan gejala baru bila ditelusuri lebih jauh. Pada Maret 2026, Otoritas Jasa Keuangan (OJK) mencatat pertumbuhan KPR nasional hanya 4,79 persen, padahal Maret 2025 masih berada di angka 16,31 persen. Selisih tersebut tergolong besar, dan belum memperhitungkan dampak dari sejumlah kebijakan yang baru berlaku belakangan ini. Penjualan rumah pada kuartal pertama tahun ini bahkan turun 25,67 persen menurut survei Bank Indonesia, setelah pada periode yang sama tahun lalu masih tumbuh tipis sebesar 0,73 persen. Penurunan sebesar ini tergolong jarang terjadi, dan umumnya hanya muncul pada periode krisis besar seperti 2008 atau awal masa pandemi.
Yang paling terpukul justru pembeli rumah pertama
Penurunan paling dalam justru terjadi pada segmen rumah tipe kecil, yang anjlok hingga 45,59 persen, jauh melampaui rumah tipe besar yang hanya turun 8,03 persen. Kondisi ini tergolong ironis, sebab kelompok yang paling terdampak bukan mereka yang membeli rumah kedua atau ketiga untuk kepentingan investasi, melainkan justru mereka yang tengah berupaya memiliki rumah pertama. Segmen yang paling membutuhkan pembiayaan KPR justru menghadapi hambatan terbesar untuk merealisasikannya.
Cara membayar ikut bergeser
Pola pembayaran rumah oleh masyarakat turut mengalami pergeseran. Porsi pembelian melalui KPR turun tipis menjadi 69,87 persen, sementara pembelian tunai bertahap meningkat menjadi 19,61 persen, dan tunai penuh naik menjadi 10,53 persen. Meski tergolong kecil, angka ini mengindikasikan bahwa sebagian masyarakat yang masih memiliki dana lebih memilih menghindari beban bunga kredit yang saat ini relatif tinggi.
Tidak semua bank terdampak sama
Dampak perlambatan ini tidak dirasakan merata oleh seluruh perbankan. Bank Tabungan Negara (BTN), dengan portofolio KPR terbesar, masih mencatat pertumbuhan 5,8 persen menjadi Rp309,94 triliun hingga Juni 2026, meski melambat dari 7,4 persen pada tahun sebelumnya. KPR nonsubsidi BTN tercatat hanya tumbuh 2 persen, jauh di bawah 8,8 persen tahun lalu, sementara KPR subsidinya justru meningkat dari 6,5 menjadi 8,1 persen, didorong oleh program rumah subsidi pemerintah yang tengah digencarkan. CIMB Niaga relatif stagnan pada angka Rp41,78 triliun, sementara Bank Danamon masih mampu tumbuh 7 hingga 9 persen, kemungkinan disebabkan oleh strategi penyaluran yang lebih selektif pada segmen yang dinilai lebih aman.
Apa yang menyebabkannya
Sejumlah faktor turut menjelaskan perlambatan ini. Daya beli masyarakat yang belum sepenuhnya pulih menjadi salah satu penyebab utama. Suku bunga yang masih relatif tinggi turut memberi tekanan tambahan. Kenaikan harga rumah yang melampaui pertumbuhan pendapatan masyarakat juga menjadi faktor signifikan, dan kondisi ini tidak hanya terjadi di kota besar, sebab wilayah penyangga seperti Bekasi dan Tangerang turut merasakan dampak serupa. OJK menyatakan bahwa perbankan kini menerapkan penilaian yang jauh lebih ketat terhadap calon debitur, sebab pertumbuhan KPR bagi mereka bukan sekadar soal besaran kredit yang disalurkan, melainkan seberapa besar keyakinan bahwa nasabah mampu melunasi cicilan hingga tuntas, bukan hanya pada tahun pertama.
Yang mungkin terjadi ke depan
Apabila nilai tukar rupiah kembali tertekan, terdapat kemungkinan Bank Indonesia akan mempertahankan suku bunga tinggi lebih lama dari perkiraan banyak pihak, yang berarti beban cicilan bulanan akan tetap terasa berat untuk sementara waktu. Meski demikian, peluang perbaikan tetap terbuka, terutama apabila penyaluran subsidi seperti FLPP dipercepat, atau apabila persyaratan pengajuan kredit sedikit dilonggarkan sebagaimana yang mulai terjadi belakangan ini.
Justru di sinilah letak peluangnya
Pasar yang melambat bukan berarti pintu tertutup, melainkan seleksi alam yang menyaring siapa yang benar-benar siap. Ketika banyak orang menunda keputusan karena situasi dianggap tidak ideal, mereka yang tetap bergerak dengan perhitungan matang justru mendapat pilihan properti lebih luas dan ruang negosiasi yang lebih terbuka dibanding saat pasar sedang ramai. Bank yang lebih selektif pun bukan berarti lebih tertutup, melainkan lebih fokus mengarahkan pembiayaan kepada calon debitur yang benar-benar siap, yang justru memperbesar peluang persetujuan bagi mereka yang datang dengan persiapan matang. Kondisi pasar memang sedang tidak mudah, namun bagi yang memahami arah kebijakan dan memanfaatkan momentum pelonggaran yang mulai berjalan, ini justru bisa menjadi waktu yang tepat untuk mengambil langkah, bukan waktu untuk menunda lebih lama.
Sumber: Bank Indonesia, Otoritas Jasa Keuangan, Kontan.co.id, Tradersunion.com, per Maret hingga Juni 2026.